Налоги на недвижимость в Европе 2025: что важно знать инвесторам и покупателям жилья?

Если вы планируете инвестировать в недвижимость — будь то вилла, апартаменты у моря или коммерческий объект — важно учитывать не только стоимость покупки и потенциальную доходность, но и налоговые обязательства, с которыми вы столкнетесь после покупки.

Одним из ключевых факторов, влияющих на эффективность инвестиций, является ежегодный налог на недвижимость. Владельцы объектов недвижимости обязаны уплачивать ежегодный налог на недвижимость (property tax, real estate tax, imovable property tax) — сбор, который начисляется на основании кадастровой стоимости объекта, его площади, типа использования и других критериев. Это обязательный сбор, взимаемый государством или местными органами власти с собственника недвижимости за право владения и пользования объектом.

Ставки и механизмы налогообложения значительно различаются от страны к стране, а порой — даже внутри одной юрисдикции. В ряде европейских государств налоговая нагрузка может быть минимальной, что делает владение недвижимостью более привлекательным. В других странах, напротив, высокие ежегодные налоги могут существенно увеличить операционные расходы и снизить общую доходность.

Именно поэтому, если вы хотите выбрать страну для инвестиций в недвижимость, важно заранее проанализировать:

• уровень и структуру ежегодных налогов на недвижимость;
• возможность налоговых льгот и освобождений для нерезидентов;
• дополнительные сборы и расходы, связанные с владением объектом (например, коммунальные или муниципальные налоги).

Таким образом, при оценке инвестиционной привлекательности определенной страны или региона важно учитывать не только налоговую нагрузку на недвижимость в момент покупки, но и ее ежегодную стоимость владения.

В этой статье мы разберем, где в Европе самые высокие и низкие налоги на недвижимость в 2025 году — и что это значит для инвестора.

В каких странах ЕС отсутствует ежегодный налог на недвижимость?

Ежегодный налог на недвижимость взимается в большинстве стран, однако в некоторых странах Европейского союза такой налог отсутствует, что делает их особенно привлекательными для инвесторов, стремящихся снизить операционные расходы и повысить чистую доходность своих вложений.

Следует учитывать, что применяются разовые налоги и сборы при покупке или продаже недвижимости (например, гербовый сбор, налоги на прирост капитала), но регулярного ежегодного налогообложения за владение недвижимостью в этих странах — нет.

На сегодняшний день к числу стран ЕС, где не взимается ежегодный налог на недвижимость, относятся, в частности:

Кипр

На Кипре ежегодный налог на недвижимость был официально отменён с 1 января 2017 года. Это означает, что владельцы объектов недвижимости — как физические, так и юридические лица, независимо от их налогового резидентства — освобождены от обязанности уплачивать налог за сам факт владения недвижимостью на Кипре.

Для инвестора это означает отсутствие регулярных фискальных расходов на владение недвижимостью, что особенно актуально при покупке объектов с целью долгосрочного хранения капитала или сдачи в аренду.

Мальта

Мальта — ещё одна юрисдикция ЕС, где не предусмотрен ежегодный налог на недвижимость. Владелец не обязан уплачивать налог только за сам факт владения объектом недвижимости, независимо от его рыночной стоимости или назначения.

Почему это важно для инвестора?

Отсутствие ежегодного налога на недвижимость позволяет:

• сократить операционные расходы на содержание объекта;
• повысить чистую доходность при сдаче недвижимости в аренду;
• минимизировать фискальные риски в долгосрочной перспективе;
• упростить налоговое планирование для физических и юридических лиц.

Налоги на недвижимость в странах ЕС

Мы выделили самые востребованные страны для покупки недвижимости в Европейском союзе, и ниже вы можете ознакомиться со ставками ежегодного налога.

Обращаем ваше внимание, что в большинстве стран ЕС такой налог взимается на муниципальном уровне, и его ставка может варьироваться в зависимости от:

• кадастровой или рыночной стоимости объекта;
• местонахождения (регион, муниципалитет);
• назначения недвижимости (жилое, коммерческое, первичное, вторичное жильё);
• типа собственника (физическое или юридическое лицо, резидент или нерезидент).

Испания

В Испании ежегодный налог на недвижимость называется Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Это обязательный налог, взимаемый муниципалитетами, и он распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Налоговое обязательство представляет собой процент от налогооблагаемой стоимости имущества в зависимости от типа имущества (т. е. сельская или городская) и муниципалитета, в котором оно расположено. Ставки ежегодного налога на недвижимость в Испании варьируются от 0,4 до 1,3% от кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается с учётом площади, года постройки, местоположения и других параметров.

Для объектов, используемых как основное место жительства, в ряде муниципалитетов могут предоставляться льготы или пониженные ставки, особенно для многодетных семей, пенсионеров или лиц с инвалидностью. Однако, для иностранцев, покупающих недвижимость в качестве инвестиции или для отдыха, такие льготы, как правило, не применяются.

Португалия

Ежегодный налог на недвижимость в Португалии — Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) и также администрируется на муниципальном уровне. Он применяется ко всем объектам недвижимости и рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта — Valor Patrimonial Tributário (VPT), определяемой налоговыми органами по установленной формуле.

Ставка налога отличается и составляет от 0,3% до 0,8% в зависимости от муниципалитета и типа недвижимости. Португальские муниципалитеты сами определяют собственную ставку налога на недвижимость.

Кроме того, предусмотрены налоговые льготы, включая временное освобождение от налога (до 3 лет с возможностью продления) для объектов, находящихся в процессе реконструкции или расположенных в исторических зонах.

Греция

В Греции ежегодный налог на недвижимость носит название ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων). ENFIA рассчитывается каждый год на основании сведений, указанных в специальной налоговой форме E9 (заполняется в личном кабинете налогоплательщика).

ENFIA состоит из двух компонентов:

• Основной налог — рассчитывается в зависимости от типа, площади, года постройки, зоны расположения и других параметров;
• Дополнительный налог — применяется для недвижимости общей стоимостью свыше определённого порога (обычно для юридических лиц или объектов высокой стоимости).

Ставки варьируются от 0,1% до 1,15%, а в отдельных случаях — выше. Согласно новому Закону № 5162/2024, начиная с 2025 года, предусмотрены налоговые льготы для застрахованной жилой недвижимости. Если объект недвижимости застрахован не менее чем на три месяца в предыдущем году, и его налогооблагаемая стоимость не превышает 500 000 евро, применяется снижение ENFIA на 20%. Если стоимость превышает этот порог, действует сниженная ставка — 10%. При страховании менее чем на год, налоговая льгота предоставляется пропорционально сроку страхования.

Кроме того, в ряде муниципалитетов взимается TAP (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) — ежегодный сбор, как правило, в размере от 0,25% до 0,35%, который оплачивается через счета на коммунальные услуги. Греция использует зональное деление территорий, в рамках которого устанавливаются налоговые коэффициенты, зависящие от кадастровой стоимости квадратного метра.

Италия

В Италии ежегодный налог на недвижимость называется IMU — Imposta Municipale Unica, что в переводе означает «Единый муниципальный налог». Он применяется ко всем объектам недвижимости, кроме основного места жительства, если речь не идет о роскошных объектах (категории A1, A8, A9). Базовая ставка составляет 0,86%, но каждый муниципалитет имеет право понижать её до 0% или повышать до 1,06%.

Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, умноженной на фиксированный государственный коэффициент (в зависимости от категории недвижимости). Объекты, сдаваемые в аренду, а также недвижимость, находящаяся в собственности нерезидентов, облагаются налогом в полном объёме. В некоторых случаях также может применяться региональный сбор или доплата, особенно для коммерческой недвижимости или объектов, находящихся в собственности компаний.

Франция

Во Франции владельцы недвижимости обязаны уплачивать ежегодный налог под названием Taxe foncière sur les propriétés bâties — TFPB.  Этот налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, которая пересматривается каждый год, поэтому сумма налога будет меняться (в зависимости от улучшений, дополнений к имуществу, добавление бассейна и т. д).  Каждая коммуна устанавливает собственный коэффициент налогообложения, в результате чего фактическая ставка может варьироваться от 0,2% до 1,5% и выше, в зависимости от региона и назначения объекта.

Для основной жилой недвижимости (résidence principale) возможно частичное или полное освобождение от уплаты налога — например, для пенсионеров или лиц с низким доходом. Однако для инвестиционных объектов, а также недвижимости, не используемой по назначению, налог взимается в полном объеме, и может составлять до 3% от рыночной стоимости объекта ежегодно. Кроме того, в отдельных случаях может применяться налог на пустующее жильё (taxe sur les logements vacants).

Важно: все вышеуказанные ставки и особенности актуальны на 2025 год. Законодательство в области налогообложения недвижимости в ЕС динамично, и может меняться в зависимости от фискальной политики конкретной страны. Перед покупкой объекта рекомендуется получить консультацию юриста и налогового консультанта в выбранной юрисдикции.

Сравнительная таблица ежегодного налога на недвижимость в ЕС

Выбор страны для инвестиций в недвижимость в Европе зависит от многих факторов, включая налоговые обязательства. Поэтому важно иметь полное понимание всех аспектов налоговой системы выбранной страны перед совершением инвестиции.

Планируете инвестировать в недвижимость за границей? Мы поможем выбрать юрисдикцию с оптимальной налоговой нагрузкой и безопасно оформить сделку. Консультация юриста по международному налоговому праву – ваш первый шаг к выгодной инвестиции!

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

🔹 Как купить недвижимость на Кипре в 2025 году: 5 юридических советов для покупателей

🔹 ПМЖ Мальты за инвестиции 2025

🔹 Сравнение налогов на Кипре, в Португалии и Испании: где выгоднее вести бизнес?

Автор статьи

Анастасия Таран Руководитель направления
Корпоративные услуги
Украина, Кипр

Анастасия Таран в 2013 году с отличием окончила Национальный Университет «Одесская юридическая академия» и получила степень «Магистр Права». С 2018 года является час�...

Анастасия Таран в 2013 году с отличием окончила Национальный Университет «Одесская юридическая академия» и получила степень «Магистр Права». С 2018 года является частью команды Feod Group и обладает обширным опытом и знаниями в сфере международного корпоративного, налогового и иммиграционного права. 

подробнее