Главная » Новини » Податки на нерухомість у Європі 2025: що важливо знати інвесторам та покупцям житла?
Податки на нерухомість у Європі 2025: що важливо знати інвесторам та покупцям житла?
Немає часу читати
Якщо ви плануєте інвестувати в нерухомість — чи то вілла, апартаменти біля моря або комерційний об’єкт — важливо враховувати не лише вартість придбання та потенційну дохідність, а й податкові зобов’язання, з якими ви зіткнетеся після купівлі.
Одним із ключових чинників, що впливають на ефективність інвестицій, є щорічний податок на нерухомість. Власники об’єктів нерухомості зобов’язані сплачувати щорічний податок на нерухомість (property tax, real estate tax, imovable property tax) — збір, який нараховується на підставі кадастрової вартості об’єкта, його площі, типу використання та інших критеріїв. Це обов’язковий платіж, який стягується державою або місцевими органами влади з власника нерухомості за право володіння та користування об’єктом.
Ставки та механізми оподаткування суттєво відрізняються залежно від країни, а іноді — навіть у межах однієї юрисдикції. У низці європейських країн податкове навантаження може бути мінімальним, що робить володіння нерухомістю привабливішим. В інших державах, навпаки, високі щорічні податки можуть значно збільшити експлуатаційні витрати та знизити загальну дохідність.
Саме тому, якщо ви хочете обрати країну для інвестицій у нерухомість, важливо заздалегідь проаналізувати:
рівень та структуру щорічних податків на нерухомість;
можливість податкових пільг і звільнень для нерезидентів;
додаткові збори та витрати, пов’язані з володінням об’єктом (наприклад, комунальні або муніципальні податки).
Таким чином, під час оцінки інвестиційної привабливості певної країни або регіону важливо враховувати не лише податкове навантаження на нерухомість на момент купівлі, а й щорічну вартість володіння нерозумністю.
У цій статті ми розберемо, де в Європі найвищі та найнижчі податки на нерухомість у 2025 році – і що це означає для інвестора.
У яких країнах ЕС відсутній щорічний податок на нерухомість?
Щорічний податок на нерухомість стягується в більшості країн, однак у деяких країнах Європейського Союзу такий податок відсутній, що робить їх особливо привабливими для інвесторів, які прагнуть знизити операційні витрати та підвищити чисту дохідність своїх вкладень.
Слід враховувати, що застосовуються одноразові податки та збори при купівлі або продажу нерухомості (наприклад, гербовий збір, податок на приріст капіталу), але регулярного щорічного оподаткування за володіння нерухомістю в цих країнах — немає.
Станом на сьогодні до числа країн ЄС, де не стягується щорічний податок на нерухомість, належать, зокрема:
Кіпр
На Кіпрі щорічний податок на нерухомість було офіційно скасовано з 1 січня 2017 року. Це означає, що власники об’єктів нерухомості — як фізичні, так і юридичні особи, незалежно від їхнього податкового резидентства — звільнені від обов’язку сплачувати податок за сам факт володіння нерухомістю на Кіпрі.
Для інвестора це означає відсутність регулярних фіскальних витрат на володіння нерухомістю, що особливо актуально при купівлі об’єктів із метою довгострокового збереження капіталу або здачі в оренду.
Мальта
Мальта — ще одна юрисдикція ЄС, де не передбачено щорічного податку на нерухомість. Власник не зобов’язаний сплачувати податок лише за сам факт володіння об’єктом нерухомості, незалежно від його ринкової вартості або призначення.
Чому це важливо для інвестора?
Відсутність щорічного податку на нерухомість дозволяє:
скоротити операційні витрати на утримання об’єкта;
підвищити чисту дохідність при здачі нерухомості в оренду;
мінімізувати фіскальні ризики у довгостроковій перспективі;
спростити податкове планування для фізичних та юридичних осіб.
Податки на нерухомість у країнах ЄС
Ми виокремили найпопулярніші країни для придбання нерухомості в Європейському Союзі, і нижче ви можете ознайомитися зі ставками щорічного податку.
Звертаємо вашу увагу, що в більшості країн ЄС цей податок стягується на муніципальному рівні, і його ставка може змінюватися залежно від:
кадастрової або ринкової вартості об’єкта;
місцезнаходження (регіон, муніципалітет);
призначення нерухомості (житлова, комерційна, первинне або вторинне житло);
типу власника (фізична або юридична особа, резидент чи нерезидент).
Іспанія
В Іспанії щорічний податок на нерухомість називається Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Це обов’язковий податок, який стягується муніципалітетами і поширюється як на житлову, так і на комерційну нерухомість. Податкове зобов’язання становить відсоток від оподатковуваної вартості майна залежно від типу нерухомості (сільська або міська) та муніципалітету, де вона розташована. Ставки щорічного податку на нерухомість в Іспанії варіюються від 0,4% до 1,3% від кадастрової вартості об’єкта. Кадастрова вартість розраховується з урахуванням площі, року побудови, місцезнаходження та інших параметрів.
Для об’єктів, які використовуються як основне місце проживання, у низці муніципалітетів можуть надаватися пільги або знижені ставки, особливо для багатодітних сімей, пенсіонерів або осіб з інвалідністю. Однак для іноземців, які купують нерухомість як інвестицію або для відпочинку, такі пільги, як правило, не застосовуються.
Португалія
Щорічний податок на нерухомість у Португалії — Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) — також стягується на муніципальному рівні. Він застосовується до всіх об’єктів нерухомості і розраховується на основі оціночної вартості об’єкта — Valor Patrimonial Tributário (VPT), яка визначається податковими органами за встановленою формулою.
Ставка податку коливається від 0,3% до 0,8% залежно від муніципалітету та типу нерухомості. Португальські муніципалітети самостійно встановлюють власну ставку податку на нерухомість.
Крім того, передбачено податкові пільги, включаючи тимчасове звільнення від податку (до 3 років із можливістю продовження) для об’єктів, що перебувають у процесі реконструкції або розташовані в історичних зонах.
Греція
У Греції щорічний податок на нерухомість має назву ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων). ENFIA розраховується щороку на основі даних, вказаних у спеціальній податковій формі E9 (заповнюється в особистому кабінеті платника податків).
ENFIA складається з двох компонентів:
Основний податок — залежить від типу, площі, року побудови, зони розташування та інших параметрів;
Додатковий податок — застосовується до нерухомості загальною вартістю понад певний поріг (зазвичай для юридичних осіб або об’єктів високої вартості).
Ставки коливаються від 0,1% до 1,15%, а в окремих випадках — вище. Згідно з новим Законом № 5162/2024, починаючи з 2025 року передбачені податкові пільги для застрахованої житлової нерухомості. Якщо об’єкт застрахований щонайменше на три місяці у попередньому році і його оподатковувана вартість не перевищує 500 000 євро, застосовується зниження ENFIA на 20%. Якщо вартість перевищує цей поріг — діє знижена ставка 10%. У разі страхування менш як на рік, пільга надається пропорційно строку страхування.
Крім того, у низці муніципалітетів стягується TAP (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) — щорічний збір, зазвичай у розмірі від 0,25% до 0,35%, який сплачується через рахунки за комунальні послуги. Греція застосовує зональний поділ територій, у межах якого встановлюються податкові коефіцієнти залежно від кадастрової вартості квадратного метра.
Італія
В Італії щорічний податок на нерухомість називається IMU — Imposta Municipale Unica, що перекладається як «Єдиний муніципальний податок». Він застосовується до всіх об’єктів нерухомості, окрім основного місця проживання, якщо йдеться не про об’єкти розкоші (категорії A1, A8, A9). Базова ставка становить 0,86%, але кожен муніципалітет має право знижувати її до 0% або підвищувати до 1,06%.
Податкова база розраховується на основі кадастрової вартості об’єкта, помноженої на фіксований державний коефіцієнт (залежно від категорії нерухомості). Об’єкти, які здаються в оренду, а також нерухомість, що належить нерезидентам, оподатковуються в повному обсязі. У деяких випадках також може застосовуватись регіональний збір або доплата, особливо для комерційної нерухомості або об’єктів, що належать компаніям.
Франція
У Франції власники нерухомості зобов’язані сплачувати щорічний податок під назвою Taxe foncière sur les propriétés bâties — TFPB. Цей податок розраховується на основі кадастрової вартості об’єкта, яка переглядається щороку, тому сума податку може змінюватися (залежно від покращень, наприклад, встановлення басейну тощо). Кожна комуна встановлює власний коефіцієнт оподаткування, у результаті чого фактична ставка може коливатися від 0,2% до 1,5% і вище, залежно від регіону та призначення об’єкта.
Для основного житла (résidence principale) можливе часткове або повне звільнення від сплати податку — наприклад, для пенсіонерів або осіб з низьким доходом. Проте для інвестиційних об’єктів, а також нерухомості, яка не використовується за призначенням, податок сплачується в повному обсязі і може сягати до 3% від ринкової вартості об’єкта щороку. Крім того, в окремих випадках може застосовуватись податок на порожнє житло (taxe sur les logements vacants).
Важливо:усі вищевказані ставки та особливості є актуальними на 2025 рік. Законодавство в галузі оподаткування нерухомості в ЄС є динамічним і може змінюватися залежно від фіскальної політики конкретної країни. Перед купівлею об’єкта рекомендується отримати консультацію юриста та податкового консультанта у вибраній юрисдикції.
Порівняльна таблиця щорічного податку на нерухомість у ЄС
Країна
Назва податку
Ставка податку
Особливості та пільги
Кіпр
—
Відсутній
Податок не стягується
Мальта
—
Відсутній
Податок не стягується
Іспанія
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
0,4% – 1,3%
Муніципальний податок, ставка залежить від регіону; пільги для основного житла
Португалія
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
0,3% – 0,45% (до 0,8% для окремих об’єктів)
Ставку встановлює муніципалітет; є звільнення на 3 роки у разі реконструкції
З 2025 року — знижка до 20% при наявності страхування; підвищений податок для вартості понад 500 000 €
Італія
IMU (Imposta Municipale Unica)
0,86% (може змінюватися від 0% до 1,06%)
Не застосовується до основного житла; ставка залежить від муніципалітету
Франція
TFPB (Taxe foncière)
0,2% – 1,5%
Пільги для основного житла; податок зростає при покращеннях (басейн тощо)
Вибір країни для інвестицій у нерухомість у Європі залежить від багатьох чинників, зокрема від податкових зобов’язань. Саме тому важливо мати повне уявлення про всі аспекти податкової системи обраної юрисдикції перед тим, як здійснювати інвестицію.
Плануєте інвестувати в нерухомість за кордоном? Ми допоможемо обрати юрисдикцію з оптимальним податковим навантаженням та безпечно оформити угоду. Консультація юриста з міжнародного податкового права — ваш перший крок до вигідної інвестиції!
Анастасія Таран Керівник напрямку Корпоративні послуги Україна, Кіпр
Анастасія Таран у 2013 році з відзнакою закінчила Національний Університет «Одеська юридична академія» та здобула ступінь «Магістр Права». З 2018 року є частиною кома...
Анастасія Таран у 2013 році з відзнакою закінчила Національний Університет «Одеська юридична академія» та здобула ступінь «Магістр Права». З 2018 року є частиною команди Feod Group і має великий досвід та знання у сфері міжнародного корпоративного, податкового та імміграційного права.
