Проблемы при покупке недвижимости в странах ЕС

Феод Групп оказывает полный комплекс услуг как на стадии выбора и покупки недвижимости, так и на стадии иммиграционного оформления.
Офисы в Европе, США и Украине.

В последние годы наши граждане, осознавая, что инвестиции в отечественную недвижимость обесцениваются, отдают предпочтение покупке европейской недвижимости и сталкиваются с вышеперечисленными вопросами.

Правильный выбор страны, месторасположения, типа недвижимости, её состояния и проверка чистоты сделки – залог успешной инвестиции.

Все зарубежные клиенты Феод Групп — при покупке недвижимости поступают следующим образом:

1. 1. Заказывают или сами получают анализ рынка недвижимости интересующей страны, а также в сравнении стран определенного региона у специализирующихся на данных исследованиях компаний;
3. 2. Заказывают подбор недвижимости у национальных аккредитованных брокеров и оценщиков, которые взаимодействуют с государственными и коммерческими источниками, банками, аудиторами, а также с аукционами. Все эти поиски касаются как жилой, так и коммерческой недвижимости;
5. 3. После выбора недвижимости клиентом, брокеры передают документы продавца адвокатам клиента, который проводит комплексную проверку, как самой недвижимости, так и продавца.

Адвокаты привлекают оценщика и инженера по оценке состояния недвижимости, профессионалы выдают заключения до оплаты покупателем задатка.

Адвокаты готовят предварительный договор задатка, а также договор купли-продажи, полностью защищающий интересы покупателя-клиента и передают все нотариусу для осуществления сделки.

Простые 3 позиции, которые по причинам экономии на затратах по сделке не выполняют наши граждане.

ПОЛУЧИТЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ИММИГРАЦИОННОГО ЮРИСТА.

Получить консультацию »

Δ

Основные проблемы при покупке дома, квартиры, виллы в странах Европы

1. Испания

Среди украинцев покупка недвижимости в Испании исторически является популярной, как для личного пользования и отдыха, так и для туристической сдачи в аренду.

Популярные регионы для покупки недвижимости в Испании: Коста Брава и Коста Барселона, город Барселона, Коста Дорада, Аликанте и Валенсия, Коста дель Соль, Балеарские острова.

Особенностью покупки недвижимости в Испании является то, что все автономные округи Испании автономны и в своем законодательстве, которое может отличаться в каждом регионе, особенно это касается налогообложения и ставок налогов, правил проведения сделки и т.д.

Например, в Валенсии комиссию платит и покупатель тоже – чего нет в других регионах, как, например, в Барселоне. Не во всех регионах агентство недвижимости должно быть аккредитовано как брокер и иметь лицензию (лицензия API в Барселоне).

Основные проблемы при покупке недвижимости в Испании:

• Самовольная оккупация домов и вилл. Такое явление как los ocupos довольно распространено в Испании — это когда бездомные граждане Испании и других стран, поселяются в пустых домах, в основном это касается новостроек. Вам просто могут продать дом, в котором уже живут. Законодательно освободить дом от незаконного пребывания там третьих лиц (а особенно если там находятся несовершеннолетние) возможно, но для этого нужно время и усилие полиции и адвокатов, самостоятельно это сделать практически невозможно;
• Переводчики, а также адвокаты, которых вам предоставит агентство недвижимости на месте, всегда тесно связаны и сотрудничают с этим агентством, поэтому сложно надеяться на их порядочность в корректном переводе непосредственно на сделке и грамотной проверке документов;
• Скрытые прямые родственники, которые должны были бы дать свое согласие на осуществление сделки – очень распространенная проблема;
• При покупке недвижимости в Испании с целью туристической аренды либо туристического бизнеса – необходимо получение или проверка лицензии на ведение такой деятельности. В Барселоне, например, уже несколько лет существует запрет на выдачу новых туристических лицензий, в Пальме де Майорка, возможно, скоро вступит такое же ограничение;
• Проверка уплаты коммунальных услуг предыдущими владельцами – очень часто долги по уплате начислялись годами, и вы можете купить дом со старыми долгами в тысячи евро.
• Часто в Испании можно купить так называемую залоговую недвижимость от банка, и только от банка, а не в помещении агентства, которое будет утверждать, что у них есть банковские объекты. В этом случае, риск меньше, потому что это компетенция банка проверить чистоту сделки и документов, в банках всегда имеются свои внутренние адвокаты, которые помогают проверить объект.

2. Италия

Покупка недвижимости в Италии может причинить головную боль, многолетние судебные тяжбы и достаточно крупные суммы на адвокатов, если вы предварительно не обратите внимание на различные нюансы и не наймете своего адвоката.

Основные проблемы объектов на продажу в регионах Италии, которые должны быть известны сразу до оплаты вами задатков:

• Виллы в Лигурии и в частности в районе Бордигера, имеют так называемый «Магазино» — подсобное помещение, которое хозяева переоборудуют в жилые спальни, гостиные и включают в стоимость жилых метров. Эта часть недвижимости не может быть узаконена как жилая, что ведет к многочисленным проверкам и штрафам со стороны государственных органов Италии;
• Объекты недвижимости, как правило, состоят из 4-5 участков земли, принадлежащих различным родственникам, часть из которых, заложив землю, имеют судебные тяжбы;
• Проблемы наших клиентов начинаются на стадии, когда по уговорам агента недвижимости в Италии, они оплачивают задаток до проверки сделки не нотариусу, а продавцу напрямую. Забрать такой задаток в случае выявления проблем гораздо сложнее;
• Фактически построенная недвижимость и эксплуатируемая отличается от архитектурных планов, документаций в кадастре и разрешений. Например, выявляются нарушения в сравнении архитектором документации и постройки;
• У иностранцев, покупающих недвижимость, нет понимания разнице налогов для резидентов и не резидентов.

3. Португалия

При покупке недвижимости в Португалии пользуются спросом как квартиры, дома и виллы для собственного проживания и отдыха, так и коммерческая недвижимость для бизнеса.

Кроме столицы Португалии — Лиссабона, популярной остается покупка квартир, домов и апартаментов в курортном районе Алгарве, города Кашкайш, Фару, Лагос и знаменитый Порту.

Распространенные проблемы при покупке недвижимости в Португалии:

• В Португалии агент по недвижимости получает комиссию от продавца и соответственно преследует интересы продавца.
• Покупатель должен оплатить задаток в размере 10% от стоимости недвижимости до проверки сделки не нотариусу, а продавцу напрямую.
• Отсутствие всех данных о недвижимости в открытых регистрах, к которым есть доступ у нотариусов, что влечет за собой «подводные камни»;
• Обращаясь в агентство недвижимости в Португалии Вы, как минимум, должны знать португальский язык. Переводчики и адвокаты, которых вам предоставит агентство недвижимости в Португалии, всегда тесно связаны и сотрудничают с этим агентством. Поэтому вы должны быть уверенны в правильном переводе документов.

4. Франция и Монако

Не для кого не секрет, что покупка недвижимости во Франции или Монако является эффективной инвестицией. Так, согласно независимой экспертной оценке, только за последние пять лет стоимость недвижимости в регионах Париж и округ Ницца, Канны, Монако выросла в среднем на 11%.

Основные проблемы, о которых предпочитают умалчивать агенты по недвижимости при согласовании сделок купли-продажи:

• Цена стоимости покупки. Зачастую клиент, стремясь сэкономить на налогах при покупке недвижимости, пытается искусственно занизить стоимость объекта. Делать такие «фокусы» категорически не рекомендуется, так как любая недвижимость проходит несколько уровней проверок – это техническая диагностика, экспертная оценка рыночной стоимости и проверка соответствующим департаментом мэрии. При этом если цена действительно будет неадекватной рыночной, то мэрия может претендовать на выкуп объекта для программы социального жилья, вплоть до того, что сделка может сорваться.
• Обязательно нужно предусмотреть процедуру открытия счета во французском банке для нерезидентов, что в свете последних событий достаточно проблематично для наших соотечественников. Дело в том, что система оплаты коммунальных платежей, налогов за право обладанием недвижимостью и т.д. полностью подстроена под французские банки и оплата с расчетного счета или банковской карты другого банка другой страны просто технически не пройдет.
• При оформлении сделки, нотариус, а именно он официально по закону занимается проведением сделки, обязан проверить происхождение средств и финансовую благонадежность приобретателя. В этом ничего страшного нет, это техническая процедура, но правильный пакет документов, соответствующий нормам европейского законодательства, нужно подготовить заблаговременно и лучше пользоваться услугами специалиста, который в курсе последних практических требований.

5. Греция

Недвижимость в Греции сильно упала вследствие экономического кризиса, и как грибы после дождя «повылазили» различные мошенники.

С греческой недвижимостью очень часты проблемы:

• Случаи покупки по завышенной цене;
• Объекты недвижимости построены со значительными расхождениями с первоначальным разрешением и утвержденными планами, не соблюдая норм строительства. Например, в соответствии с нашими случаями, девелопер не сдал объект в эксплуатацию из-за расширения террас в несоответствии с планами;
• Появление замолчанных реальных расходов на содержание квадратных метров земельного участка, сада и бассейна;
• Нелегально возведенные строения;
• Купить недвижимость в Греции за 250 тысяч евро только затем, чтобы получить ВНЖ. Но на практике, агентства продают иностранцам неликвидную недвижимость.

6. Кипр

Кипрская недвижимость взлетела в цене из-за программ гражданство за инвестиции и ПМЖ для владельцев недвижимости.

Хотя, кипрские государственные органы, в частности, Земельные Ресурсы Кипра размещают данные о реальной стоимости на строительство и оценку земли, мало кто, приезжая из наших краев покупать недвижимость на Кипре, заказывает независимую оценку. Тем более, что есть представительство и оценщики RICS- сертифицированные оценщики Великобритании.

Частые проблемы при покупке Кипрской недвижимости:

• Завышенная стоимость квадратного метра жилья на Кипре оборачивается для иностранного покупателя большими проблемами и потерями при последующей продаже (как разрешено в случае паспортной программы Кипра);
• Вторичная недвижимость, построенная даже 5 лет назад, уже через 3 года может еще существенно снизиться в цене, так как девелоперы- киприоты начали активно применять новейшие технологии, материалы и модный хай-тек дизайн;
• Расположение недвижимости. Многие иностранцы купили недвижимость недалеко от пляжей Лимассола в 2015-2016 годах, надеясь наслаждаться морским пейзажем, тогда как правительство Кипра отдало прибрежную зону под строительство небоскребов крупным застройщикам Кипра примерно в этот же период. Часть этих покупок достаточно высокая, однако наши граждане не задумались о том, что оценщик или адвокат может получить генеральный план застройки района;
• Уловки кипрских девелоперов, которые гарантируют аренду купленной у них недвижимости на 3 года, оборачиваются покупателю в завышение стоимости покупки на цену 3-х летней аренды;
• Девелоперы на Кипре настолько поглощены возможностями продаж недвижимости на уровне фундамента или даже до утвержденного проекта, что начинают строить без разрешений на строительство, с нарушениями, с несоответствиями планов действительным постройкам. Это приводит к долгим годам получения покупателями кипрской недвижимости прав собственности, а также долголетним судам между покупателями и девелоперами.

Наши преимущества при проведении сделок с недвижимостью:

✔ В состав Феод Групп входят аккредитованные адвокаты, специализирующиеся на сопровождении сделок с недвижимостью, брокеры, аудиторы, оценщики жилых и коммерческих объектов, финансовые консультанты, которые на каждом этапе покупки недвижимости тщательно проверяют каждый объект и гарантируют осуществление безопасной покупки домов/жилых комплексов или объектов коммерческого назначения;

✔ Мы дистанцируемся от стандартного подхода риелторов, когда покупатель оплачивает задаток продавцу сразу после выбора объекта;

✔ Мы предоставляем услуги, связанные не только с сопровождением сделок с недвижимостью, а и получением ВНЖ, ПМЖ;

✔ Мы оказываем своим клиентам сопутствующие услуги, связанные с переездом и адаптацией в стране: услуги по организации переезда семьи в выбранную страну, зачисление детей в школы и многие другие.

ПОЛУЧИТЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ИММИГРАЦИОННОГО ЮРИСТА.

Получить консультацию »

Δ

Для согласования встречи звоните нам по телефонам:
+38 044 383 90 30
+38 050 393 90 30 (Viber/WhatsApp)

Наш e-mail: [email protected]

Конфиденциальность и защита ваших интересов — главные принципы работы Феод Групп.

Обращайтесь, мы будем рады Вам помочь!

Наши страницы по иммиграции:

США

Великобритания

Австрия

Германия

Греция

Испания

Италия

Франция

Монако

Португалия

Черногория

Кипр

Мальта

Другие страны