Инвестиция в растущий рынок недвижимости Кипра, как способ приумножения капитала, защиты активов и получения второго гражданства

Данная публикация посвящена бизнесменам, которые стремятся получить максимальные выгоды при участии в программах получения экономического гражданства за инвестиции, цель которых не только получение паспорта, а и выгодное приобретение актива.

Ниже изложенные варианты осуществления инвестиции в рынок недвижимости Кипра, а также выдержки из официальной статистики департаментов Кипра, предоставят вам информацию о новых возможностях, перспективах роста и уровне доходности.

Инвестиции в недвижимость Кипра принесли экономике страны более 4 миллиардов Евро только за последние 2 года действия программы экономического гражданства, согласно данным Министерства Финансов Кипра.

Покупка апартаментов и вилл на Кипре являются одной из доминирующих среди всех опций получения паспорта за инвестиции, а также получения ПМЖ Кипра , исходя из этого, рынок недвижимости стал расти начиная с 2016 года.

На развитие сферы недвижимости Кипра, кроме иммиграционной политики, также существенно повлиял рост туризма, особенно из России и Великобритании, перемещение офисов компаний в связи с международной деофшоризацией и новым законом о статусе налогового резидента Кипра, стремительное развитие энергетики, портов, яхт-клубов и начало разработки газового месторождения, факты приведены в статье «20 причин инвестирования в Кипр» .

Согласно данных риэлторских компаний Кипра, если в начале 2016 года стоимость квадратного метра крытой площади виллы/дома в туристическом районе Лимассола была около 3,000 Евро/кв.м., то уже к середине лета минимальная стоимость вилл и домов стала 3,500 Евро/ кв.м., а в 2017 году меньше чем 5,000 Евро/ кв.м. нет предложений недвижимости при хорошем расположении и качестве постройки.

В конце 2016 года, принятые изменения в законодательстве о гражданстве Кипра за инвестиции, позволили иностранцам покупающим земельные участки для застройки, вкладывая необходимый минимум в 2 млн. Евро в инвестиционный проект недвижимости, получать гражданство Кипра.

Такая опция привлекла сразу большее количество зарубежных девелоперских инвестиционных компаний, в основном из стран Ближнего Востока и России, а также частных инвесторов на Кипр.

В конце 2016 года, Феод Групп, совместно с кипрскими девелоперами, адвокатами и оценщиками, начали подготовку и осуществление совместных инвестиционных проектов. При этой опции наш клиент покупает недвижимость не по рыночной цене продаж, а по цене себестоимости застройки, включая стоимость земли и остальных затрат. Другими словами, клиент проводит прямую инвестицию в строительство жилого комплекса, строительство и продажи которого осуществляются девелопером.

При такой схеме, себестоимость строительных работ, совместно с землей, налогами и затратами на маркетинг колеблется от 1,200 Евро/м.кв до 2,300 Евро/м.кв в зависимости от места расположения, типа проекта и количества застроенных метров , при минимальной инвестиции 2 млн.Евро, и получение прибыли от продажи недвижимости в течение 18-20 месяцев от проведения инвестиции.

Причем, в условиях растущего рынка, продажи недвижимости начинаются на этапе закладки фундамента, и согласно статистике кипрских девелоперов, 60% (и более) объекта недвижимости продается в течение первого года строительства.

Не сложными подсчетами, и исходя из приведенных ниже фактов, иностранцы, покупая недвижимость у кипрского девелопера по цене продаж для получения кипрского гражданства, «переплачивают» за нее в среднем 50%.

Достоинства и преимущества совместных инвестиционных проектов на Кипре:

• иностранный инвестор не принимает участия в строительстве, для защиты его инвестиции работает целая команда (со стороны инвестора): адвокаты, оценщики и инженеры, бухгалтеры, контролирующие работу команды кипрского девелопера и дающие отчеты инвестору;
• выгода кипрского девелопера- расширение портфолио и получение прибыли;
• со стороны иностранного инвестора — получение прибыли от продаж, возможность ре-инвестирования во второй проект в течение законодательно установленных 3-х лет сохранения инвестиции в случае, если инвестор получает гражданство Кипра;
• со стороны инвестора и девелопера- в случае решения оставить построенную недвижимость для сдачи в аренду, чистый доход от аренды составляет минимум 8% годовых.

Недостатки и риски, которые можно минимизировать в случае тщательной проработки инвестиционного проекта со стороны инвестора:

• девелоперы Кипра, почувствовав спрос на совместные предприятия, предлагают проекты с завышенной стоимостью уже приобретенного участка, таким образом, не вкладывая в проект свои деньги, стараясь предложить иностранному инвестору своё «финансовое» участие и разделение прибыли;
• многие девелоперы, ценящие свою репутацию, не хотят принимать условия совместного предприятия, так как входящий иностранный партнер имеет возможность остановить проект, такой же риск имеет и иностранный инвестор;
• самый длительный этап реализации инвестиционного проекта является с момента покупки земли под застройку и до получения разрешения на строительство, он может затянуться до 1 года. На этом этапе строить нельзя, деньги заморожены.

Как минимизировать риски?

• тщательной проверкой как проекта, так и самого девелопера, а также созданием корпоративной структуры с полным контролем инвестиционного проекта со стороны инвестора;
• выбирать проект с полученным разрешением, с тем, чтобы девелопер начал строительство сразу, а инвестора деньги начали работать;
• не вступать в проекты в непопулярных регионах Кипра, тщательно изучить рынок предложений и продаж.

Пример цен на построенную и строящуюся недвижимость Кипра на данный момент:

Трехкомнатные апартаменты на первой линии у моря в Лимассоле

Площадь: 159 m²

Стоимость: €1,700,000 (НДС нет)

Стоимость за m²: €10691

Эксклюзивные просторные апартаменты в Пафосе на первой линии у моря

Площадь: 236 m²

Стоимость: €2,600,000 ( НДС нет)

Стоимость за m²: €11016

Апартаменты на набережной в центре Ларнаки

Площадь: 174 m²

Стоимость: €1,145,000 + НДС

Стоимость за m²: €6580

Предлагаем рассмотреть инвестиционный проект «Посейдон», который позволяет значительно сократить расходы на приобретение недвижимости на Кипре

Расположение:

Земельный участок находится прямо на берегу моря в Пафосе, и это действительно уникальный участок с частным пляжем и в то же время со своей собственной бухтой и полной безмятежностью. Участок находится в 5 минутах езды от центра города Пафос, недалеко от всех удобств, включая международные школы и университет. Расположен недалеко от набережных ресторанов, супермаркетов и достопримечательностей.

Варианты для строительства

а) 5 роскошных двухуровневых апартаментов с пентхаусами, каждый из которых имеет панорамный вид на море, в среднем 300 кв.м. каждый, 3-5 спален с ванными комнатами. Высокие потолки, просторная жилая площадь, обширные террасы и частные бассейны;

б) 4 виллы, каждая вилла на первой линии: участок размером 1000 кв.м., крытая площадь 400 кв.м, 6 спален, 8 ванных комнат, частный бассейн, кондиционер, центральное отопление, частная парковка.

Продолжительность строительства, начиная с момента подписания инвестиционных соглашений, включая получение разрешений и до окончания продаж составляет 24 месяца.

Общее время возврата инвестиций + прибыль: 24 месяца

Ниже предлагаем Вашему вниманию наглядную схему получения дохода:

Процент дохода составляет 55,45%

Покупая проект, клиент получает землю в собственность, строительство под ключ, услуги маркетинга и продажи объекта.

Ниже мы приводим официальную статистику, которая доказывает стремительный рост строительства и продаж на Кипре. Также, приглашаем прочитать нашу статью о 20 причинах выгодности инвестирования в Кипр.

Согласно данным Мирового Банка, экономика Кипра относится к разряду «high-income economy» и является одной из наиболее быстрорастущих в Европе.

Основными и наиболее активно развивающимися сферами кипрской экономики являются:

• туризм
• финансовые и бизнес-услуги
• недвижимость

Благодаря прогрессивной экономике и налоговой политике, направленной на привлечение большого капитала, страна сделала удивительный рывок буквально за 3 года, чтобы выйти из кризиса 2012 г. Сейчас по росту ВВП Кипр опережает Германию, Францию и Великобританию (согласно официальной статистики Eurostat).

По информации Национальной статистической службы Кипра темп роста ВВП во втором квартале этого года достиг отметки в 3,5 % в реальном выражении по сравнению со вторым кварталом 2016 года. При этом экономика выросла на 0,9 % относительно первого квартала 2017 года. Сообщается также, что рост был обусловлен положительной динамикой практически во всех секторах экономики, за исключением финансового и страхового.

Инвестиционная привлекательность Кипра в связи с активным развитием туристического бизнеса

Согласно официальным данным CYSTAT только в августе 2017 года Кипр посетило более полумиллиона туристов, всего на протяжении января-августа 2017 года страну посетило 2.517.887 туристов, что на 300 тысяч больше, чем за тот же период 2016 года.

Доход от туристической сферы в 2016 году составил более 2,3 миллиарда Евро и показывает стабильный рост.

Как видно из Таблицы 1 большое количество туристов посещают Кипр круглый год, но, конечно, наибольший наплыв туристов происходит в летние месяцы – с мая по октябрь.

Как показывают цифры, завершившийся недавно летний курортный сезон 2017 года оказался лучшим в истории Кипра с точки зрения числа вновь прибывших туристов.

Рост числа туристов связан среди прочего с тем, что популярность других средиземноморских туристических направлений вроде Египта, Турции и Туниса сильно уменьшилась из-за терактов и других потрясений.

Всплеск турпотока помог Кипру вернуться к экономическому росту после банковского кризиса в 2013 году. Это очень важно, поскольку доходы от туризма составляют около 12 % валового внутреннего продукта страны.

Идет работа над созданием национальной стратегии развития туризма совместно с Ассоциацией туристических агентов Кипра (Cyprus’ Association of Travel Agents; ACTA). Предполагается, что внедрение такой стратегии поможет стране привлекать более пяти миллионов посетителей в год к 2030 году.

Активизация нового строительства

Стабильный рост также наблюдается в сфере недвижимости, растущие показатели наблюдаются как в сфере строительства, так и в сфере продажи недвижимости.

Таблице 2 приведено сравнение выданных разрешений на строительство на протяжении первого полугодия 2017 года по сравнению с таким же периодом 2016 года.

Разрешения на строительство являются опережающим индикатором будущей активности в строительном секторе, а значит, отображают актуальные тенденции развития рынка.

Как видно из таблицы 2 рост количества жилой недвижимости за январь-июнь 2017 года по сравнению с тем же периодом 2016 года составляет 9,9 %.

Общая стоимость охватываемых этими разрешениями проектов увеличилась на 33,7 %, а общая площадь на 31,1 %.

Наиболее распространенным является строительство недвижимости для размещения и обслуживания туристов: виллы, апартаменты, отели и рестораны.

Согласно данных CYSTAT средняя себестоимость строительства жилой недвижимости составляла в 2015 году 915 Евро/ кв.м., и в среднем подсчете эта себестоимость практически не изменилась в 2016 и 2017 году, и осталась на уровне 975 Евро/кв.м., однако подросла стоимость земельных участков под застройку с высоким коэффициентом покрытия и высотности.

Также, в ноябре прошлого года Министерство внутренних дел Кипра начало работу по реформированию системы выдачи разрешений на строительство и планирование процедуры обеспечения контроля за строительством. Ожидается, что нововведения помогут избавиться от ненужной волокиты и сведут к минимуму количество ведомств, вовлеченных в процесс выдачи разрешений.

Рост продаж недвижимости

Динамика продаж недвижимости также вселяет оптимизм в девелоперов и инвесторов.

Так, согласно данным Землеустроительного департамента Кипра, в январе-сентябре 2017 года, по сравнению с тем же периодом предыдущего года, было совершено следующее количество сделок с недвижимостью:

Таким образом, количество продаж за соответствующий период 2017 года увеличилось на 19 % в целом по Кипру.

Только в течение августа 2017 года было закрыто в общей сложности 572 договоров купли-продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков (участки под строительство и сельскохозяйственные угодья) что составляет рост на 27 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года Стабильный рост наблюдается во всех регионах Кипра, при этом лидером является Лимассол (рост продаж на 56 % по сравнению с августом 2016 года). Продажи в Никосии (столице) выросли на 19 %, а в Пафосе – на 18 %, в Фамагусте и Ларнаке выросли на 15 % и 9 %, соответственно.

Постоянно возрастает также количество домов и квартир, приобретаемых на Кипре иностранцами.

Так 1574 объекта недвижимости было приобретено иностранцами за 9 месяцев 2017 года, что на 41% больше, чем за тот же период 2016 года.

Анализируя данные, приведенные в таблице 3 и в таблице 4 можно сказать, что около 30 % недвижимости на Кипре покупают именно иностранцы.

Изложенные выше данные наглядно подтверждают, что какова бы ни была Ваша цель: приумножить свои активы, а «бонусом» получить гражданство европейской страны, либо получить «запасной аэродром» для себя и своей семьи вложив средства в прибыльную недвижимость, Кипр предоставляет выгодные условия для ее реализации.

В то же время, если мы говорим о любом объеме инвестиции, в него необходимо входить только со своим адвокатом, который убережет вас от покупки недвижимости с обременениями, составит договор купли-продажи с защитой ваших интересов, подаст и получит необходимые разрешения и после этого, проведёт для вас путь иммиграционного оформления без осложнений.

Наши рекомендации: не спешить, сделать своё исследование, не попадаться на уловки талантливых кипрских брокеров, защитить себя максимально и дойти до цели с профессионалами.

В составе нашей компании работают британские и кипрские адвокаты, аккредитованные консультанты, оценщики жилой и коммерческой недвижимости, финансовые консультанты, которые окажут вам полный комплекс услуг по осуществлению безопасной инвестиции на Кипре.

Процедура инвестирования на Кипре в сопровождении Феод Групп:

1. 1. 1. Встреча клиента в офисе Феод Групп с западными адвокатами и обсуждение условий сотрудничества, консультация по юридическим и налоговым вопросам осуществления инвестиции за рубеж, по созданию корпоративной структуры, налоговому планированию, условиям смены налогового резидентства, получение иммиграционного статуса, европейского гражданства за инвестиции.
   2. 2. Подписание договора на юридическое обслуживание с адвокатской компанией в составе Феод Групп.
   3. 3. Предварительный подбор инвестиционных объектов. Согласование с пожеланиями клиента.
   4. 4. Подготовка предварительного финансового анализа прибыльности объекта инвестиций.
   5. 5. Получение правоустанавливающих документов от собственников, предоставление рекомендаций клиенту по составу правоустанавливающих документов собственников. Предварительная юридическая проверка.
   6. 6. Регистрация инвестиционной компании. Открытие банковского счета.
   7. 7. Открытие адвокатского счета клиента для проведения инвестиционных платежей.
   8. 8. Подготовка формальностей для въезда клиента на Кипр: бронировка гостиницы, аренда машины – если необходимо.
   9. 9. Встреча на Кипре с адвокатами и девелоперами, детальное обсуждение инвестиции, просмотр объекта.
   10. 10. Получение заключения независимого оценщика RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
   11. 11. Окончательное утверждение объекта инвестиции.
   12. 12. Согласование с девелопером/собственником и клиентом всех условий для внесения в предварительный и основной договора инвестирования.
   13. 13. Юридическая проверка чистоты сделки, проверка наличия банковских кредитов девелопера, наличие и соответствие разрешительной документации на инвестиционный проект, внесение дополнений в договор.
   14. 14. Предоставление клиенту юридического заключения о результатах юридической проверки, защите интересов клиента при процедуре покупки до получения клиентом прав собственника недвижимости.
   15. 15. Получение девелопером всех необходимых разрешений и лицензий на строительство.
   16. 16. Подписание инвестиционных договоров и проведение оплаты на escrow-счет.
   17. 17. Оформление прав собственности на клиента и регистрация этих прав в соответствующих службах Кипра.
   18. 18. Строительство объекта недвижимости и контроль со стороны независимого оценщика и адвоката. Выдача клиенту ежемесячных отчетов.
   19. 19. Оплата девелоперу с escrow-счета происходит поэтапно по факту выполнения работ.
   20. 20. Завершение строительства. Сдача в эксплуатацию. Получение прав собственности на недвижимость.

Примечание 1.

Продажи объекта и недвижимости фактически начинаются с этапа строительства.

Примечание 2.

Подача на гражданство клиента и его семьи готовится параллельно и происходит после подписания инвестиционных договоров и проведения оплаты на escrow-счет.

Более подробно об иммиграционных услугах Феод Групп на Кипре вы можете почитать по
ссылке https://feodgroup.com/immigration/cyprus

Мы будем рады стать полезны Вам.