Покупка недвижимости за рубежом

Как избежать рисков и что нужно знать до уплаты депозита.

Покупка недвижимости за рубежомМногие наши соотечественники, обращаясь к агентствам недвижимости за рубежом или в Украине, не задумываются о главном — защищены ли их интересы и досконально ли проверена чистота сделки адвокатом? Как правило, заблуждение состоит в том, что агенты западных стран должны всё проверить и гарантировать покупателю передачу прав собственности, которую осуществляет адвокат или нотариус.
Однако, реальность такова, что агент по недвижимости преследует интересы продавца, от которого он получает комиссию. Адвоката или нотариуса тоже предоставляет агент. И в результате покупатель не имеет своего адвоката, целью которого будет защита интересов клиента. В идеале он должен проанализировать, внести поправки или переписать предварительный и основной договор покупки недвижимости, тщательно проверить девелоперов/застройщиков (в случае покупки новой недвижимости) или собственника на отсутствие залогов, обременений, в том числе налоговых, на покупаемую вами недвижимость.

Агенты по недвижимости очень редко делают сертифицированную оценку недвижимости и техническое заключение, и никогда не предложат Вам посмотреть или проверить 3-х летнюю финансовую историю бизнеса в случае покупки коммерческой недвижимости.

Очень часто агенты недвижимости не знают всех проблем по выбранному Вами объекту недвижимости, а иногда и специально замалчивают их, зная, что нотариусы оформят сделку даже при отсутствии некоторых разрешений или при задолженности продавца. Самое печальное, что в таких случаях, иностранцы меньше защищены чем местные граждане.

Бывают случаи, когда местные органы знают о некоторых нарушениях в процессе строительства или эксплуатации объекта недвижимости и закрывают на них глаза. Но вот появляется новый владелец (для них просто иностранец с деньгами), который теоретически может всё покрыть, и тут начинаются проверки местных муниципальных органов с требованиями либо уплатить, либо разрушить/разобрать (гараж, бассейн, второй домик для прислуги), либо получить разрешения на это всё, как того требует закон.

 

Реальные примеры некорректно оформленных сделок

На нашей практике было несколько случаев, когда клиент сам выбрал объект недвижимости и обращался к нам до завершения сделки купли-продажи с целью проведения западными адвокатами Феод Групп юридической проверки недвижимости. Именно благодаря предварительной проверке всех документов были найдены грубые нарушения, о которых хотели умолчать местные агентства.

В результате проверки независимыми архитектором и инженером были выявлены следующие грубые нарушения при оформлении сделки:

технический объем подвала на подвальном этаже не имеет разрешения; сад расширен без городского разрешения; проект предусматривал деревянную аллею (без покрытия), в то время как строение имеет навес с черепичным покрытием; без разрешения на строительство был построен лифт, соединяющей первый этаж и подвал; гараж без разрешения был переоборудован под спальню с ванной комнатой; кладовая без разрешения была переоборудована под спальню с ванной комнатой; были сделаны многочисленные изменения во внутренних перегородках – опять — таки без разрешений.

На основании результатов проведенной комплексной юридической проверки возникли многие обстоятельства, повлиявшие на условия сделки. Были обнаружены дефекты и риски, которые стали основанием для расторжения письменного соглашения. А именно:

 на имущество, также, как и на все здание, сильно влияли условия ипотеки, и условия ее отмены и/или реструктуризация никогда не были подтверждены банком;
имущество не было подкреплено соответствующими сертификатами, подтверждающими завершение работ; финансовые показатели компании продавца/застройщика свидетельствовали об экономических и финансовых проблемах, которые могли поставить под угрозу сделку; продавцом не были предоставлены ни налоговые декларации, ни доказательства уплаты налогов (есть риск того, что, возможно, налоговый орган, в случае неуплаты налогов, может наложить арест на собственность).

 

Не «бойтесь» нанять независимого адвоката на этапе выбора объекта недвижимости, поверьте нашему опыту. В странах Европы и США очень редко можно найти идеально оформленный объект недвижимости на продажу. Поэтому наша самая главная задача – уберечь Вас от потери депозита при предварительном договоре (западный адвокат Феод Групп составляет договор, защищающий Ваши интересы):

— на этапе проверки недвижимости выявить все недостатки, и если они незначительные, договориться с продавцом об их исправлении или снижении цены;

— подготовить основной договор купли-продажи, защищающий Ваши интересы и сопроводить Вас на всех этапах оформления прав собственности.

 

Участие сертифицированных адвокатов при оформлении сделки

С Вашей стороны адвокат вступает в переговоры со стороной продавца и проверяет все «подводные камни» по выбранному объекту недвижимости. Соответственно, это положительно влияет на успешность сделки. Ниже описаны самые распространённые условия, на которые стоит обратить внимание перед оформлением сделки.

При покупке недвижимости от девелоперов адвокат полностью проверяет:

— договор ипотеки между банком и девелопером (кредитования банками девелоперов), возможности его реструктуризации;

— разрешения и лицензии девелоперов на строительство конкретного объекта и наличие официального сертификата приёма работ по данному объекту;

— финансовые показатели компании застройщика, подрядчика и собственника (во многих случаях это разные компании) и проверка отсутствия риска банкротства какой-либо компании, что напрямую ставят под угрозу сделку;

— доказательства уплаты государственных сборов и налогов компаниями для исключения риска ареста недвижимости налоговой службой;

— документальные нарушения и несоответствия полученных разрешений и действительного инженерного состояния недвижимости. В этих случаях привлекаются профессиональные технические эксперты-инженеры.

При покупке недвижимости от частного лица, адвокат проверяет (кроме стандартной документальной проверки документов, отсутствия арестов и обязательств/задолженностей перед государством) следующие, не менее важные, моменты:

— права собственности хозяина здания на земельный участок и соответствие полученных разрешений реальной картине;

— наличие разрешений и технических документов строения и их соответствия объекту продажи;

— во многих случаях дома и виллы в Европе и США оформлены на юридическое лицо и здесь необходимо проверить историю этого предприятия, а также взвесить все «ЗА и ПРОТИВ» при оформлении купли-продажи 100% акций данной компании. Очень часто хозяева назначают ликвидатора через судебную инстанцию, полномочия которого очень размыто описаны в решении суда, поэтому для осуществления сделки, требуется время на уточнение полномочий в судебном решении;

— заключение технического эксперта о соответствии полученных разрешений реальной картине. К этому относятся: разрешения на постройку бассейна, перенос и демонтаж стен, разрешения на подвал, лифт, паркинг, систему водоснабжения и отопления.

Во многих случаях, из-за отсутствия адвоката, у покупателя возникают проблемы сразу после заключения договора купли-продажи, а именно – права собственности могут перейти к нему при выполнении обязательств девелоперами перед государством или третьими лицами. Очень часто экономия на своём адвокате приводит к гораздо большим затратам, проблемам и разочарованиям в покупке второго дома за рубежом.

Всех вышеперечисленных проблем Вам помогут избежать квалифицированные специалисты Феод Групп. Мы делаем все, чтобы наши клиенты были на 100% юридически и финансово защищены при осуществлении зарубежной инвестиции.

В состав Феод Групп входят аккредитованные в западных странах брокеры по жилой и коммерческой недвижимости, западные адвокаты, практикующие в Европе, США и Канаде, аудиторы и финансовые консультанты по налоговому планированию.

В нашем офисе в Украине Вы получите знания по оформлению зарубежной недвижимости и подпишите контракт с британской адвокатской компанией, входящей в состав Феод Групп и оказывающей сопровождение сделок по всему миру.

Самое главное – Вы будете спать спокойно, и Ваша инвестиция будет приносить Вам радость, а не головную боль.

Более подробно об услугах Феод Групп по покупке недвижимости за рубежом читайте тут.

 

Наши новости
Консультации американского иммиграционного специалиста Вильяма Слаттери в Украине

  Важным составляющим тесного сотрудничества международной компании Феод Групп и иностранных партнёров  из Европы, США, […]

Представитель Феод Групп в Казахстане

Благодаря большой заинтересованности услугами нашей компании у представителей бизнеса, а так же у частных лиц […]

Выступление Елены Джорджио — Управляющего Директора Феод Групп, на международной выставке-конференции «KIEEP 2017»

Какую страну выбрать для иммиграции в 2017г. ? Сравнение различных программ и условий для украинцев […]

Создать запрос





Укажите, пожалуйста, Ваши контактные данные и наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время.





×

Please indicate your contact details and our specialists will contact you as soon as possible.





×