Обращаясь к агентствам недвижимости за рубежом многие не задумываются о главном — защищены ли их интересы и досконально ли проверена чистота сделки адвокатом?
Как правило, заблуждение состоит в том, что агенты западных стран должны всё проверить и гарантировать покупателю передачу прав собственности, которую осуществляет адвокат или нотариус.
Однако, реальность такова, что агент по недвижимости преследует интересы продавца, от которого он получает комиссию. Адвоката или нотариса тоже предоставляет агент. И в результате покупатель не имеет своего адвоката, целью которого будет защита интересов клиента.
В идеале он должен проанализировать, внести поправки или переписать предварительный и основной договор покупки недвижимости, тщательно проверить девелоперов/застройщиков (в случае покупки новой недвижимости) или собственника на отсутствие залогов, обременений, в том числе налоговых, на покупаемую вами недвижимость.
Агенты по недвижимости очень редко делают сертифицированную оценку недвижимости и техническое заключение, и никогда не предложат Вам посмотреть или проверить 3-х летнюю финансовую историю бизнеса в случае покупки коммерческой недвижимости.
Очень часто агенты недвижимости не знают всех проблем по выбранному Вами объекту недвижимости, а иногда и специально замалчивают их, зная, что нотариусы оформят сделку даже при отсутствии некоторых разрешений или при задолженности продавца.
Самое печальное, что в таких случаях, иностранцы меньше защищены, чем местные граждане.
Бывают случаи, когда местные органы знают о некоторых нарушениях в процессе строительства или эксплуатации объекта недвижимости и закрывают на них глаза. Но вот появляется новый владелец (для них просто иностранец с деньгами), который теоретически может всё покрыть, и тут начинаются проверки местных муниципальных органов с требованиями либо уплатить, либо разрушить/разобрать (гараж, бассейн, второй домик для прислуги), либо получить разрешения на это всё, как того требует закон.
На нашей практике было несколько случаев, когда клиент сам выбрал объект недвижимости и обращался к нам до завершения сделки купли-продажи с целью проведения западными адвокатами Феод Групп юридической проверки недвижимости. Именно благодаря предварительной проверке всех документов были найдены грубые нарушения, о которых хотели умолчать местные агентства.
1. Покупка особняка в Европе от частного владельца
В результате проверки независимыми архитектором и инженером были выявлены следующие грубые нарушения при оформлении сделки:
технический объем подвала на подвальном этаже не имеет разрешения;
в соответствии с планом и разрешением дорога к особняку должна была быть из одного материала, а по факту из другого; сад расширен без городского разрешения;
без разрешения на строительство был построен лифт, соединяющий первый этаж и подвал;
гараж без разрешения был переоборудован под спальню с ванной комнатой;
кладовая без разрешения была переоборудована под спальню с ванной комнатой;
были сделаны многочисленные изменения во внутренних перегородках – опять — таки без разрешений.
2. Покупка апартаментов в Западной Европе от девелопера
На основании результатов проведенной комплексной юридической проверки возникли многие обстоятельства, повлиявшие на условия сделки. Были обнаружены дефекты и риски, которые стали основанием для расторжения письменного соглашения. А именно:
на имущество, так же, как и на все здание, сильно влияли условия ипотеки, и условия ее отмены и/или реструктуризация никогда не были подтверждены банком;
имущество не было подкреплено соответствующими сертификатами, подтверждающими завершение работ;
финансовые показатели компании продавца/застройщика свидетельствовали об экономических и финансовых проблемах, которые могли поставить под угрозу сделку;
продавцом не были предоставлены ни налоговые декларации, ни доказательства уплаты налогов (есть риск того, что, возможно, налоговый орган, в случае неуплаты налогов, может наложить арест на собственность).
Лучше один раз спросить, чем 100 раз искать
Если у вас остались вопросы по любому из направлений, свяжитесь с нами.
Как избежать рисков при покупке недвижимости за рубежом в 2020 году
Не бойтесь нанять независимого адвоката на этапе выбора объекта недвижимости. В странах Европы и США очень редко можно найти идеально оформленный объект недвижимости на продажу.
Поэтому наша самая главная задача – уберечь Вас от потери депозита при предварительном договоре.
Сотрудничество с западной командой адвокатов Феод Групп позволит избежать ошибок при подборе и проверке недвижимости за рубежом. Мы делаем все, чтобы наши клиенты были на 100% юридически и финансово защищены при осуществлении зарубежной инвестиции.
Для согласования встречи звоните нам по тел.: +38 050 393 90 30 (Viber/WhatsApp)
Участие аккредитованных адвокатов Феод Групп при оформлении сделки купли-продажи недвижимости за рубежом
С Вашей стороны адвокат Феод Групп вступает в переговоры со стороной продавца и проверяет все «подводные камни» по выбранному объекту недвижимости. Соответственно, это положительно влияет на успешность сделки.
Ниже описаны самые распространённые условия, на которые стоит обратить внимание перед оформлением сделки.
При покупке недвижимости от девелоперов адвокат Феод Групп полностью проверяет:
✔ договор ипотеки между банком и девелопером (кредитования банками девелоперов), возможности его реструктуризации;
✔ разрешения и лицензии девелоперов на строительство конкретного объекта и наличие официального сертификата приёма работ по данному объекту;
✔ финансовые показатели компании застройщика, подрядчика и собственника (во многих случаях это разные компании) и проверка отсутствия риска банкротства какой-либо компании, что напрямую ставят под угрозу сделку;
✔ доказательства уплаты государственных сборов и налогов компаниями для исключения риска ареста недвижимости налоговой службой;
✔ документальные нарушения и несоответствия полученных разрешений и действительного инженерного состояния недвижимости. В этих случаях привлекаются профессиональные технические эксперты-инженеры.
При покупке недвижимости от частного лица, адвокат Феод Групп проверяет:
✔ отсутствия арестов и обязательств/задолженностей перед государством;
✔ права собственности хозяина здания на земельный участок и соответствие полученных разрешений реальной картине;
✔ наличие разрешений и технических документов строения и их соответствия объекту продажи;
✔ во многих случаях дома и виллы в Европе и США оформлены на юридическое лицо и здесь необходимо проверить историю этого предприятия, а также взвесить все «ЗА и ПРОТИВ» при оформлении купли-продажи 100% акций данной компании. Очень часто хозяева назначают ликвидатора через судебную инстанцию, полномочия которого очень размыто описаны в решении суда, поэтому для осуществления сделки, требуется время на уточнение полномочий в судебном решении;
✔ заключение технического эксперта о соответствии полученных разрешений реальной картине. К этому относятся: разрешения на постройку бассейна, перенос и демонтаж стен, разрешения на подвал, лифт, паркинг, систему водоснабжения и отопления.
В портфолио компании имеются актуальные предложения по покупке жилой и коммерческой недвижимости за рубежом.
Преимущества Феод Групп при проведении сделок с недвижимостью:
✔ Покупая недвижимость за рубежом в 2020 году с Феод Групп вас будут сопровождать: аккредитованные адвокаты, специализирующиеся на сопровождении сделок купли-продажи, брокеры, аудиторы, оценщики жилых и коммерческих объектов, финансовые консультанты, которые на каждом этапе покупки недвижимости тщательно проверяют каждый объект и гарантируют осуществление безопасной покупки домов/жилых комплексов или объектов коммерческого назначения;
✔ Мы дистанцируемся от стандартного подхода риелторов, когда покупатель оплачивает задаток продавцу сразу после выбора объекта;
✔ Мы предоставляем услуги, связанные не только с сопровождением сделок с недвижимостью, а и получением ВНЖ, ПМЖ;
✔ Мы оказываем своим клиентам сопутствующие услуги, связанные с переездом и адаптацией в стране: услуги по организации переезда семьи в выбранную страну, зачисление детей в школы и многие другие.
Для согласования встречи звоните нам по телефонам: +38 044 383 90 30 +38 050 393 90 30 (Viber/WhatsApp)
Джордж Джорджио окончил Kings College Университета Лондона (Великобритания) в 1979 году , получив квалификацию Бакалавр юриспруденции с отличием (LLB -Hons), после чего работал...
Джордж Джорджио окончил Kings College Университета Лондона (Великобритания) в 1979 году , получив квалификацию Бакалавр юриспруденции с отличием (LLB -Hons), после чего работал в различных адвокатских фирмах и специализировался на сделках с недвижимостью и контрактном праве. В 80-х Джордж Джорджио открыл свое собственное агентство недвижимости в центре Лондона, которое специализировалось на приобретении, строительстве, продаже, аренде и управлении частной собственностью. Джордж Джорджио член Британской Национальной Ассоциации Агентов Недвижимости с 1994 года. С 1999 года Джордж Джорджио привлекается в качестве консультанта во многие международные компании, ведущие инвестиционную деятельность в странах Европы. В 2005 г. Джордж Джорджио присоединился к Феод Групп в качестве Управляющего Партнёра. Джордж Джорджио является иммиграционным адвокатом, консультирует и сопровождает клиентов Феод Групп по вопросам:
инвестиций в недвижимость по всему миру;
получения гражданства выбранной страны за инвестиции;
представление интересов клиента в коммерческих и государственных структурах за рубежом;
